Piața imobiliară din România a intrat în 2026 cu piciorul pe frână, iar datele oficiale arată nu doar o lună de ianuarie mai slabă decât de obicei, ci o răcire abruptă a apetitului pentru tranzacții, atât față de finalul anului trecut, cât și față de începutul lui 2025. Potrivit Agenției Naționale de Cadastru și Publicitate Imobiliară (ANCPI), în ianuarie 2026 au fost vândute, la nivel național, 24.598 de imobile, cu 31.605 mai puține decât în decembrie, ceea ce înseamnă că piața s-a înjumătățit practic de la o lună la alta. Numărul caselor, apartamentelor și terenurilor tranzacționate este cu 6.236 mai mic și față de ianuarie 2025, confirmând că nu vorbim doar de un „efect de sărbători”, ci de un început de an evident mai slab decât precedentul
Chiar și într-un ianuarie tradițional mai liniștit, diferența față de decembrie sare din grafic. În mod obișnuit, ultimul trimestru din an concentrează o parte importantă din tranzacții, pe fondul livrărilor de proiecte noi și al presiunii de „a închide anul” pentru dezvoltatori, bănci și cumpărători. De această dată însă, reculul este mult mai brutal: peste 31.000 de tranzacții dispărute din statistici în doar o lună, într-un context în care, în 2025, piața a fost alimentată serios de credite ipotecare și de creșterea prețurilor. În reședințele de județ, pulsul tranzacțiilor rămâne vizibil în câteva centre mari – Brașov (696 de tranzacții), Constanța (365) și Suceava (360) –, în timp ce la polul opus, orașe precum Alexandria (3 tranzacții în ianuarie) sau Miercurea-Ciuc (10) ilustrează, statistic, o piață aproape înghețată.
Harta publicată de ANCPI arată că Bucureștiul rămâne locomotiva pieței, cu 4.159 de imobile vândute în ianuarie, urmat de Ilfov (1.799) și Brașov (1.273), în timp ce județe precum Teleorman (41 de imobile vândute), Călărași (121) și Sălaj (169) rămân la coada clasamentului. Pe segmentul terenurilor agricole, interesul se concentrează în continuare în câteva județe: Buzău (436 de terenuri), Dolj (312) și Tulcea (275) conduc topul, semn că, în paralel cu reculul de pe rezidențial, pământul rămâne o plasă de siguranță pentru investitori. În spatele cifrelor, se conturează o piață tot mai polarizată între marile centre urbane, unde există încă lichiditate, și zonele periferice, în care tranzacțiile se răresc până aproape de dispariție.
Slăbirea pieței nu se vede doar în numărul de contracte de vânzare-cumpărare, ci și în zona de finanțare. În ianuarie au fost înregistrate 14.830 de ipoteci, cu 5.855 mai puține decât în aceeași lună din 2025, ceea ce confirmă că accesul la finanțare și apetitul pentru credit rămân mai reduse la început de an. Paradoxal, această frână vine după un 2025 foarte bun pentru creditele ipotecare: în primele 11 luni ale anului trecut, românii au contractat ipoteci de aproape 10 miliarde de euro, în creștere cu 22% față de 2024, iar peste 92.100 de ipoteci au fost intabulate, majorarea fiind de 6,4% la nivel național. București și Ilfov au concentrat aproximativ 38% din ipotecile înregistrate în 2025, confirmând dependența pieței de marile centre urbane și de zona metropolitană a Capitalei.
Pe fundalul acestui recul brusc, perspectivele pentru 2026 sunt marcate de prudență. Specialiștii citați de Imobiliare.ro și de sectorul bancar vorbesc despre un an cu creștere economică modestă, de aproximativ 1%, și cu o inflație încă ridicată în primul semestru, de peste 9%, care ar urma să coboare spre 4% abia din trimestrul al treilea, dacă nu apar noi șocuri. Această incertitudine fiscală și macroeconomică se vede în atitudinea cumpărătorilor, mai ales pe segmentul locuințelor noi, unde cererea a început anul în ușoară scădere față de 2025, pe fondul vacanței prelungite, dar și al temerilor legate de costuri și de direcția economiei. De altfel, consultanții atrag atenția că ecuația cerere–ofertă încă nu produce reduceri vizibile de preț, însă lichiditatea în scădere face ca valorile de listare să devină tot mai vulnerabile la corecții locale în lunile următoare.
Un alt element care apasă asupra pieței este fiscalitatea. Creșterea TVA la 21% pentru o mare parte din segmentul de locuințe noi a lovit în special în clasa medie urbană, acolo unde diferența de câteva zeci de mii de euro poate înclina decisiv balanța între „cumpăr acum” și „mai aștept”. „Partea rezidențială cu apartamente noi încă scârțâie și scârțâie de când a crescut TVA”, avertizează consultantul imobiliar Șerban Trîmbițașu, care explică de ce mulți clienți refuză să plătească 220.000 de euro pentru un apartament nou, din care peste 40.000 de euro se duc direct la stat. Pe segmentul comercial, imaginea este și mai sumbră: sedii goale în clădiri cu vad bun, companii care renunță la spații sau migrează spre online, semnalând o reașezare structurală a pieței de birouri și retail.
În ciuda scăderii numărului de tranzacții, costul creditării dă semne timide de relaxare. Indicele de Referință pentru Creditele Consumatorilor (IRCC) rămâne la 5,68% până la final de martie, urmând să scadă din 1 aprilie la 5,58%, ceea ce ar trebui să se traducă în rate ușor mai mici pentru creditele cu dobândă variabilă și într-o capacitate marginal mai mare de îndatorare pentru debitori. Pentru mulți români, această ajustare fină nu compensează însă creșterile de preț din ultimii ani: în 2025, analizele de piață indicau deja prețuri medii de listare în București de circa 2.050 euro/mp, cu aproape 17% peste 2024, în timp ce apartamentele noi urcau spre 2.216 euro/mp, în creștere de peste 15%. În acest context, mesajul transmis de bănci și brokeri este unul de „calm controlat”: dobânzile încep să coboare, dar nu suficient de repede ca să anuleze șocul cumulativ al scumpirilor de pe piața rezidențială.
Pentru 2026, jucătorii din piață vorbesc mai degrabă despre un an de ajustare decât despre un scenariu de prăbușire. Pe de o parte, recordurile de finanțare ipotecară din 2025 și nivelul încă ridicat al cererii pentru locuințe cu confort sporit sugerează că nevoia de spațiu locativ rămâne solidă în marile orașe. Pe de altă parte, combinația dintre TVA majorat, incertitudine fiscală, inflație încă ridicată și răcirea vizibilă a tranzacțiilor de la început de an pune presiune pe vânzători și mută avantajul de negociere, treptat, în tabăra cumpărătorilor dispuși să aștepte. Dacă Guvernul reușește să țină sub control deficitul bugetar fără noi șocuri de taxe, iar BNR își permite să relaxeze politica monetară în a doua jumătate a anului, 2026 ar putea rămâne un an al echilibrelor fragile, nu al corecțiilor violente – cu o piață imobiliară mai lentă, mai selectivă și mai puțin dispusă să valideze orice preț cerut pe metru pătrat.
